堅(jiān)定房地產(chǎn)后市 信托大有可為——聯(lián)華信托總裁專訪
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-03-25
3月11日，有內(nèi)地首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”之稱的“聯(lián)信·寶利”信托計(jì)劃正式發(fā)售。而這只信托計(jì)劃的東家，就是被業(yè)界稱為內(nèi)地第一房地產(chǎn)信托品牌的聯(lián)華信托。
在房地產(chǎn)金融這個(gè)最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)話題中，無(wú)論在哪些場(chǎng)合，無(wú)論是開發(fā)商、基金組織、行業(yè)協(xié)會(huì)還是媒體，談起金融話題無(wú)不激情澎湃。而每當(dāng)有李曉東參與的討論，總能給人如溫泉流過般平靜與從容的感受。作為金融人士，他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，有著難得的專業(yè)?！耙粋€(gè)不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)的信托公司一定做不好房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！崩顣詵|說。
引入優(yōu)先受益權(quán)
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：除了已經(jīng)被媒體介紹過的產(chǎn)品特征外，“聯(lián)信·寶利”還有哪些特色？
李曉東：分期發(fā)行方式是這個(gè)產(chǎn)品的一大特色。此次預(yù)計(jì)募集的8000萬(wàn)元只是“聯(lián)信·寶利”系列產(chǎn)品的首期募集數(shù)額，未來(lái)聯(lián)華信托將針對(duì)不同意向項(xiàng)目隨時(shí)發(fā)行“聯(lián)信·寶利”系列產(chǎn)品。這實(shí)際上是多個(gè)信托產(chǎn)品在一種運(yùn)作模式下發(fā)行，這有利于流程的簡(jiǎn)化和規(guī)范。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：作為一個(gè)信托產(chǎn)品，您認(rèn)為“聯(lián)信·寶利”最能吸引投資者的賣點(diǎn)是什么？
李曉東：此次的聯(lián)信寶利產(chǎn)品一個(gè)最大的特點(diǎn)是，引入“優(yōu)先受益權(quán)”，以最大限度確保受益人權(quán)益。
以第一期基準(zhǔn)年收益率5.3%為例，聯(lián)華信托先以定向私募方式確定20%~30%“劣后受益人”。剩余70%~80%的產(chǎn)品發(fā)行給市場(chǎng)上的普通投資者。而他們享受的就是“優(yōu)先受益權(quán)”。當(dāng)此信托計(jì)劃出現(xiàn)虧損狀況，收益無(wú)法達(dá)到5.3%時(shí)，后投資人必須出讓部分利益，以優(yōu)先確保其他受益人，直至達(dá)到他們的5.3%收益率為止。如上計(jì)算，只要此信托計(jì)劃虧損不超過20%~30%，普通投資者的5.3%收益都可以得到保障。
《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》有望年內(nèi)出臺(tái)
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：于去年10月推出的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》暫時(shí)意見稿已經(jīng)結(jié)束了征求意見期，根據(jù)您的了解，《辦法》大致會(huì)在何時(shí)出臺(tái)？
李曉東：據(jù)我所了解的消息，這個(gè)《辦法》最晚會(huì)年底出臺(tái)，如果消化順利，年中就有望正式出臺(tái)。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：那么這個(gè)文件對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)信托的歷史來(lái)說，意義到底有多大？
李曉東：如果想為內(nèi)地真正意義的房地產(chǎn)信托基金尋找誕生日，《辦法》的正式推出無(wú)疑就是標(biāo)志。
200份限額的突破，是房地產(chǎn)信托基金由“準(zhǔn)”轉(zhuǎn)“正”的重要標(biāo)志之一。但是這一突破在《辦法》中還會(huì)有一定的限制。比如對(duì)資金規(guī)模會(huì)有規(guī)定；參照基金的管理引入保管銀行的概念進(jìn)行監(jiān)管，以防范信托公司的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)信托公司有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，也就是說50多家信托公司中，只有少數(shù)具備專業(yè)能力和人才的企業(yè)才能進(jìn)入。
因此這是有中國(guó)特色的房地產(chǎn)信托基金，實(shí)際上類似專門投入到房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金。
看好房地產(chǎn)后市
中國(guó)信托業(yè)從1979年開始，經(jīng)歷了20多年的曲折發(fā)展，由政府、銀行主辦的各種不規(guī)范階段中走出來(lái)，已經(jīng)漸漸發(fā)展成為中國(guó)融資領(lǐng)域的四大支柱之一?！笆苋酥?，代人理財(cái)”的功能開始健康發(fā)揮。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：信托業(yè)在未來(lái)國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)的地位如何？相對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說，它的優(yōu)勢(shì)又在哪里呢？
李曉東：信托業(yè)的作用是可以把大量分散在民間閑散的、低效率運(yùn)作的財(cái)富集中起來(lái)投入到發(fā)展領(lǐng)域。從而為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
“121”文件出臺(tái)后，我們和中央電視臺(tái)合作了一期節(jié)目，主題就是“銀行收緊房貸，信托乘虛而入”。
信托能給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)全過程的融資服務(wù)，而且運(yùn)用得當(dāng)還能為開發(fā)商帶來(lái)整體財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低，這是信托相比于銀行而言的優(yōu)勢(shì)所在。
從拿地開始，到拿到銷售許可證，從預(yù)售之前的信托到最后收購(gòu)成熟物業(yè)，信托已經(jīng)可以提供全過程、全方位、一站式的服務(wù)。目前，杭州、北京等地的信托公司也正在積極醞釀不同形式的信托服務(wù)。2005年，信托在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的角色將更為重要。
聯(lián)華信托長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)前景。因此，專業(yè)化、水平高的開發(fā)商是我們非常熱烈歡迎的合作伙伴，如果這樣的開發(fā)商和即將出臺(tái)的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》作一個(gè)結(jié)合，那么一定會(huì)擁有非常美好的前景。
后記
專訪過后，記者致電聯(lián)華信托客戶理財(cái)服務(wù)中心，了解聯(lián)信寶利首日發(fā)售情況。據(jù)介紹，該信托計(jì)劃預(yù)約門檻10萬(wàn)元，25萬(wàn)可以直接簽約，銷售首日預(yù)約數(shù)額就已突破3000萬(wàn)元，出現(xiàn)了投資者踴躍認(rèn)購(gòu)的火爆場(chǎng)面。
背景鏈接
“聯(lián)信·寶利”產(chǎn)品介紹
“聯(lián)信·寶利”產(chǎn)品全名為“聯(lián)信·寶利”中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，以專業(yè)投資中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資目標(biāo)，因率先啟動(dòng)“先籌資，后選投資項(xiàng)目”的信托方式，被稱為向國(guó)際地產(chǎn)基金模式靠攏的“準(zhǔn)地產(chǎn)基金”。
“聯(lián)信·寶利”信托期限將為18個(gè)月，根據(jù)發(fā)況再?zèng)Q定后續(xù)發(fā)行。預(yù)計(jì)募集資金總量為8000萬(wàn)元左右。由于《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》還未最終出臺(tái)，所以整個(gè)發(fā)售仍不能超過200份。第一期基準(zhǔn)年收益率預(yù)計(jì)為5.3%，基準(zhǔn)收益率隨人民銀行存款利率同步調(diào)整。信托計(jì)劃年收益率達(dá)到基準(zhǔn)年收益率以上，超出部分的信托利益,優(yōu)先受益權(quán)可提成超過部分的10％，優(yōu)先受益權(quán)收益率將伴隨信托總收益的增加而提高。
此次信托資金的主要運(yùn)用方向是貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)，或購(gòu)買商業(yè)用途樓房或住宅。信托收益主要來(lái)源是貸款利息收入、股權(quán)投資收益、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。
為了防范風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)華信托為該基金引進(jìn)建設(shè)銀行福建省分行作為資金賬戶監(jiān)管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督信托資金的使用；此外，普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)審計(jì)工作，戴德梁行則提供項(xiàng)目的可行性咨詢。國(guó)際知名機(jī)構(gòu)的介入為投資者提供了更好的風(fēng)險(xiǎn)控制保障。同時(shí)，為充分保障優(yōu)先受益人的各項(xiàng)權(quán)利，聯(lián)華信托設(shè)計(jì)了受益人大會(huì)制度，加強(qiáng)了投資人的知情權(quán)以及對(duì)信托機(jī)構(gòu)的約束能力，通過行使受益人表決權(quán)，使投資者真正參與信托事務(wù)的重大決策。
記者手記
成長(zhǎng)于新希望的信托新貴
李曉東，曾經(jīng)是劉永好旗下的金融干將,歷任新希望集團(tuán)金融事業(yè)部總經(jīng)理、中國(guó)民生銀行董事等職。2002年，在劉永好的全力支持下，李曉東開始參與信托公司的創(chuàng)建工作。如今，他以聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁、全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)的角色活躍在中國(guó)房地產(chǎn)金融舞臺(tái)：一面潛心帶領(lǐng)聯(lián)華信托，緊鑼密鼓地開發(fā)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品；一面奔走全國(guó)，為各地市場(chǎng)梳理房地產(chǎn)信托脈絡(luò)，同時(shí)展望他的房地產(chǎn)信托理想。
“堅(jiān)定房地產(chǎn)后市，專注房地產(chǎn)信托”，這是他對(duì)聯(lián)華信托的概括。
李曉東是一個(gè)儒雅、內(nèi)斂，又相當(dāng)理性、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜?。這是記者對(duì)他的第一感受。而在員工眼中，他是個(gè)穩(wěn)健、睿智的老總，對(duì)金融市場(chǎng)有極高的敏銳度，金融創(chuàng)新能力很強(qiáng)。
聯(lián)華信托，這個(gè)由劉永好的新希望集團(tuán)積極參與打造的信托投資公司，在2003年成立之初，就被視為“口含銀勺”誕生的信托新貴。在本就處于探索階段的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，信托業(yè)一直被視為“壞孩子”。而李曉東的理想無(wú)疑是要把聯(lián)華信托培養(yǎng)成一個(gè)“紅潤(rùn)而健康的青年”。他也成為近期在各大房地產(chǎn)金融論壇曝光最多的信托界人士。
這個(gè)剛剛獲得北京大學(xué)EMBA學(xué)位的36歲青年，憑借在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的學(xué)術(shù)造詣和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在去年底被選為全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。那么，曾經(jīng)是新希望集團(tuán)眾多儲(chǔ)備人才之一的李曉東，是如何走上信托老總位置的呢？
從聯(lián)華信托的企業(yè)宣傳資料中，記者了解到，20世紀(jì)90年代，李曉東曾經(jīng)出任新希望集團(tuán)金融事業(yè)部總經(jīng)理。當(dāng)時(shí)，正值劉永好倡導(dǎo)發(fā)起成立民生銀行，在李曉東的具體組織下，通過一系列并購(gòu)成為民生銀行的第一大股東。在他的推動(dòng)下，新希望、民生銀行等多家公司順利上市，其資產(chǎn)在短短幾年內(nèi)增值數(shù)倍。從此，在金融業(yè)已經(jīng)成為新希望的一個(gè)重要側(cè)翼之時(shí)，李曉東，這個(gè)同是成都人的金融才子，在劉永好旗下的地位得以確定。
2003年，在銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的閘門緩緩下落時(shí)，房地產(chǎn)界開始關(guān)注融資渠道的多元化，基金、信托等成了房地產(chǎn)論壇上的熱門字眼。劉永好的遠(yuǎn)見和運(yùn)氣成就了他又一個(gè)新的黃金事業(yè)領(lǐng)域。新希望集團(tuán)入股聯(lián)華信托，李曉東受命總裁之職。憑借敏銳的市場(chǎng)眼光和卓越的金融創(chuàng)新才能，如今，李曉東已經(jīng)將聯(lián)華信托打造成了國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)最具專業(yè)實(shí)力的信托公司。
能夠在這個(gè)行業(yè)里踏實(shí)穩(wěn)健地精耕細(xì)作，這讓人相信他不是盲目追隨潮流，也讓消費(fèi)者對(duì)他所帶領(lǐng)的信托產(chǎn)品，感到安心和信任。
(xintuo摘自第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))