堅定房地產(chǎn)后市 信托大有可為——聯(lián)華信托總裁專訪
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-03-25
3月11日，有內(nèi)地首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”之稱的“聯(lián)信·寶利”信托計劃正式發(fā)售。而這只信托計劃的東家，就是被業(yè)界稱為內(nèi)地第一房地產(chǎn)信托品牌的聯(lián)華信托。
在房地產(chǎn)金融這個最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)話題中，無論在哪些場合，無論是開發(fā)商、基金組織、行業(yè)協(xié)會還是媒體，談起金融話題無不激情澎湃。而每當(dāng)有李曉東參與的討論，總能給人如溫泉流過般平靜與從容的感受。作為金融人士，他對房地產(chǎn)市場的分析，有著難得的專業(yè)?！耙粋€不懂房地產(chǎn)市場的信托公司一定做不好房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。”李曉東說。
引入優(yōu)先受益權(quán)
《第一財經(jīng)日報》：除了已經(jīng)被媒體介紹過的產(chǎn)品特征外，“聯(lián)信·寶利”還有哪些特色？
李曉東：分期發(fā)行方式是這個產(chǎn)品的一大特色。此次預(yù)計募集的8000萬元只是“聯(lián)信·寶利”系列產(chǎn)品的首期募集數(shù)額，未來聯(lián)華信托將針對不同意向項(xiàng)目隨時發(fā)行“聯(lián)信·寶利”系列產(chǎn)品。這實(shí)際上是多個信托產(chǎn)品在一種運(yùn)作模式下發(fā)行，這有利于流程的簡化和規(guī)范。
《第一財經(jīng)日報》：作為一個信托產(chǎn)品，您認(rèn)為“聯(lián)信·寶利”最能吸引投資者的賣點(diǎn)是什么？
李曉東：此次的聯(lián)信寶利產(chǎn)品一個最大的特點(diǎn)是，引入“優(yōu)先受益權(quán)”，以最大限度確保受益人權(quán)益。
以第一期基準(zhǔn)年收益率5.3%為例，聯(lián)華信托先以定向私募方式確定20%~30%“劣后受益人”。剩余70%~80%的產(chǎn)品發(fā)行給市場上的普通投資者。而他們享受的就是“優(yōu)先受益權(quán)”。當(dāng)此信托計劃出現(xiàn)虧損狀況，收益無法達(dá)到5.3%時，后投資人必須出讓部分利益，以優(yōu)先確保其他受益人，直至達(dá)到他們的5.3%收益率為止。如上計算，只要此信托計劃虧損不超過20%~30%，普通投資者的5.3%收益都可以得到保障。
《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》有望年內(nèi)出臺
《第一財經(jīng)日報》：于去年10月推出的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》暫時意見稿已經(jīng)結(jié)束了征求意見期，根據(jù)您的了解，《辦法》大致會在何時出臺？
李曉東：據(jù)我所了解的消息，這個《辦法》最晚會年底出臺，如果消化順利，年中就有望正式出臺。
《第一財經(jīng)日報》：那么這個文件對于中國房地產(chǎn)信托的歷史來說，意義到底有多大？
李曉東：如果想為內(nèi)地真正意義的房地產(chǎn)信托基金尋找誕生日，《辦法》的正式推出無疑就是標(biāo)志。
200份限額的突破，是房地產(chǎn)信托基金由“準(zhǔn)”轉(zhuǎn)“正”的重要標(biāo)志之一。但是這一突破在《辦法》中還會有一定的限制。比如對資金規(guī)模會有規(guī)定；參照基金的管理引入保管銀行的概念進(jìn)行監(jiān)管，以防范信托公司的風(fēng)險；對信托公司有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，也就是說50多家信托公司中，只有少數(shù)具備專業(yè)能力和人才的企業(yè)才能進(jìn)入。
因此這是有中國特色的房地產(chǎn)信托基金，實(shí)際上類似專門投入到房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金。
看好房地產(chǎn)后市
中國信托業(yè)從1979年開始，經(jīng)歷了20多年的曲折發(fā)展，由政府、銀行主辦的各種不規(guī)范階段中走出來，已經(jīng)漸漸發(fā)展成為中國融資領(lǐng)域的四大支柱之一?！笆苋酥?，代人理財”的功能開始健康發(fā)揮。
《第一財經(jīng)日報》：信托業(yè)在未來國內(nèi)融資市場的地位如何？相對于銀行等金融機(jī)構(gòu)來說，它的優(yōu)勢又在哪里呢？
李曉東：信托業(yè)的作用是可以把大量分散在民間閑散的、低效率運(yùn)作的財富集中起來投入到發(fā)展領(lǐng)域。從而為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
“121”文件出臺后，我們和中央電視臺合作了一期節(jié)目，主題就是“銀行收緊房貸，信托乘虛而入”。
信托能給房地產(chǎn)開發(fā)帶來全過程的融資服務(wù)，而且運(yùn)用得當(dāng)還能為開發(fā)商帶來整體財務(wù)費(fèi)用的降低，這是信托相比于銀行而言的優(yōu)勢所在。
從拿地開始，到拿到銷售許可證，從預(yù)售之前的信托到最后收購成熟物業(yè)，信托已經(jīng)可以提供全過程、全方位、一站式的服務(wù)。目前，杭州、北京等地的信托公司也正在積極醞釀不同形式的信托服務(wù)。2005年，信托在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的角色將更為重要。
聯(lián)華信托長期看好房地產(chǎn)前景。因此，專業(yè)化、水平高的開發(fā)商是我們非常熱烈歡迎的合作伙伴，如果這樣的開發(fā)商和即將出臺的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》作一個結(jié)合，那么一定會擁有非常美好的前景。
后記
專訪過后，記者致電聯(lián)華信托客戶理財服務(wù)中心，了解聯(lián)信寶利首日發(fā)售情況。據(jù)介紹，該信托計劃預(yù)約門檻10萬元，25萬可以直接簽約，銷售首日預(yù)約數(shù)額就已突破3000萬元，出現(xiàn)了投資者踴躍認(rèn)購的火爆場面。
背景鏈接
“聯(lián)信·寶利”產(chǎn)品介紹
“聯(lián)信·寶利”產(chǎn)品全名為“聯(lián)信·寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃，以專業(yè)投資中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資目標(biāo)，因率先啟動“先籌資，后選投資項(xiàng)目”的信托方式，被稱為向國際地產(chǎn)基金模式靠攏的“準(zhǔn)地產(chǎn)基金”。
“聯(lián)信·寶利”信托期限將為18個月，根據(jù)發(fā)況再決定后續(xù)發(fā)行。預(yù)計募集資金總量為8000萬元左右。由于《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》還未最終出臺，所以整個發(fā)售仍不能超過200份。第一期基準(zhǔn)年收益率預(yù)計為5.3%，基準(zhǔn)收益率隨人民銀行存款利率同步調(diào)整。信托計劃年收益率達(dá)到基準(zhǔn)年收益率以上，超出部分的信托利益,優(yōu)先受益權(quán)可提成超過部分的10％，優(yōu)先受益權(quán)收益率將伴隨信托總收益的增加而提高。
此次信托資金的主要運(yùn)用方向是貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，或投資房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)，或購買商業(yè)用途樓房或住宅。信托收益主要來源是貸款利息收入、股權(quán)投資收益、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。
為了防范風(fēng)險，聯(lián)華信托為該基金引進(jìn)建設(shè)銀行福建省分行作為資金賬戶監(jiān)管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督信托資金的使用；此外，普華永道會計事務(wù)所負(fù)責(zé)審計工作，戴德梁行則提供項(xiàng)目的可行性咨詢。國際知名機(jī)構(gòu)的介入為投資者提供了更好的風(fēng)險控制保障。同時，為充分保障優(yōu)先受益人的各項(xiàng)權(quán)利，聯(lián)華信托設(shè)計了受益人大會制度，加強(qiáng)了投資人的知情權(quán)以及對信托機(jī)構(gòu)的約束能力，通過行使受益人表決權(quán)，使投資者真正參與信托事務(wù)的重大決策。
記者手記
成長于新希望的信托新貴
李曉東，曾經(jīng)是劉永好旗下的金融干將,歷任新希望集團(tuán)金融事業(yè)部總經(jīng)理、中國民生銀行董事等職。2002年，在劉永好的全力支持下，李曉東開始參與信托公司的創(chuàng)建工作。如今，他以聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長的角色活躍在中國房地產(chǎn)金融舞臺：一面潛心帶領(lǐng)聯(lián)華信托，緊鑼密鼓地開發(fā)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品；一面奔走全國，為各地市場梳理房地產(chǎn)信托脈絡(luò)，同時展望他的房地產(chǎn)信托理想。
“堅定房地產(chǎn)后市，專注房地產(chǎn)信托”，這是他對聯(lián)華信托的概括。
李曉東是一個儒雅、內(nèi)斂，又相當(dāng)理性、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜恕＿@是記者對他的第一感受。而在員工眼中，他是個穩(wěn)健、睿智的老總，對金融市場有極高的敏銳度，金融創(chuàng)新能力很強(qiáng)。
聯(lián)華信托，這個由劉永好的新希望集團(tuán)積極參與打造的信托投資公司，在2003年成立之初，就被視為“口含銀勺”誕生的信托新貴。在本就處于探索階段的國內(nèi)金融市場，信托業(yè)一直被視為“壞孩子”。而李曉東的理想無疑是要把聯(lián)華信托培養(yǎng)成一個“紅潤而健康的青年”。他也成為近期在各大房地產(chǎn)金融論壇曝光最多的信托界人士。
這個剛剛獲得北京大學(xué)EMBA學(xué)位的36歲青年，憑借在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的學(xué)術(shù)造詣和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在去年底被選為全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長。那么，曾經(jīng)是新希望集團(tuán)眾多儲備人才之一的李曉東，是如何走上信托老總位置的呢？
從聯(lián)華信托的企業(yè)宣傳資料中，記者了解到，20世紀(jì)90年代，李曉東曾經(jīng)出任新希望集團(tuán)金融事業(yè)部總經(jīng)理。當(dāng)時，正值劉永好倡導(dǎo)發(fā)起成立民生銀行，在李曉東的具體組織下，通過一系列并購成為民生銀行的第一大股東。在他的推動下，新希望、民生銀行等多家公司順利上市，其資產(chǎn)在短短幾年內(nèi)增值數(shù)倍。從此，在金融業(yè)已經(jīng)成為新希望的一個重要側(cè)翼之時，李曉東，這個同是成都人的金融才子，在劉永好旗下的地位得以確定。
2003年，在銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的閘門緩緩下落時，房地產(chǎn)界開始關(guān)注融資渠道的多元化，基金、信托等成了房地產(chǎn)論壇上的熱門字眼。劉永好的遠(yuǎn)見和運(yùn)氣成就了他又一個新的黃金事業(yè)領(lǐng)域。新希望集團(tuán)入股聯(lián)華信托，李曉東受命總裁之職。憑借敏銳的市場眼光和卓越的金融創(chuàng)新才能，如今，李曉東已經(jīng)將聯(lián)華信托打造成了國內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)最具專業(yè)實(shí)力的信托公司。
能夠在這個行業(yè)里踏實(shí)穩(wěn)健地精耕細(xì)作，這讓人相信他不是盲目追隨潮流，也讓消費(fèi)者對他所帶領(lǐng)的信托產(chǎn)品，感到安心和信任。
(xintuo摘自第一財經(jīng)日報)